REPORT · WIEN · MIETVERTRÄGE

Wien vermietet fast nur befristet — was das für Käufer bedeutet

In Wien sind 74,1 % der inserierten Mietwohnungen befristet — der höchste Wert Österreichs. Was nach einem Mieter-Thema klingt, entscheidet für Käufer über die real erzielbare Rendite: Befristung, Kündigungsschutz und Richtwert-Deckel bestimmen, was von der Angebotsmiete am Ende übrig bleibt.

Stand 30.07.2026 · Basis: 4 797 ausgewertete Wiener Mietinserate.

Das Befristungs-Gefälle

Österreichweit sind 48,7 % der Mietangebote befristet. Der Wert schwankt aber massiv — von 17,2 % (Burgenland) bis 74,1 % (Wien):

Anteil befristeter Verträge an den ausgewerteten Mietinseraten je Bundesland. Zum Vergleich: Die Arbeiterkammer Wien beziffert den Befristungsanteil außerhalb des geförderten Wohnbaus auf rund sieben von zehn Verträgen [3] — nahe an unserem Wiener Wert für den frei finanzierten Markt.

Was „befristet“ rechtlich bedeutet

• Mindestdauer. Ein befristeter Wohnungs-Mietvertrag im Anwendungsbereich des MRG muss mindestens drei Jahre laufen (fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist). [1]
• Vorzeitige Kündigung. Der Mieter darf nach Ablauf eines Jahres jederzeit zum Monatsende mit dreimonatiger Frist kündigen — frühestens also nach 16 Monaten. Dieses Recht ist unverzichtbar. [1]
• Befristungsabschlag. Im Vollanwendungsbereich des MRG darf für eine befristet vermietete Wohnung nur 75 % des zulässigen Hauptmietzinses verlangt werden — ein gesetzlicher Abschlag von 25 % (§ 16 Abs 7 MRG). [2]

Warum Wien so stark befristet

Wien hat einen großen Bestand an Altbau-Wohnungen (Baubewilligung vor 1945) im Vollanwendungsbereich des MRG. Dort ist die Miete durch den Richtwertmietzins gedeckelt (§ 16 Abs 2 MRG), der je Bundesland festgelegt wird. [2] Für Vermieter ist die Befristung der Hebel in diesem regulierten Markt: Sie erlaubt, den Zins bei jeder Verlängerung neu anzusetzen, und vermeidet den starken Kündigungsschutz unbefristeter Verträge. In einem angespannten, regulierten Markt wird die Befristung so zum Normalfall.

Die unbefristete Falle — beim Kauf

Für Käufer dreht sich das Risiko um. Wer eine bereits vermietete Wohnung kauft, übernimmt den bestehenden Vertrag. Ist dieser unbefristet, kann der Vermieter ihn nur aus einem gesetzlich abschließend aufgezählten „wichtigen Grund“ gerichtlich kündigen (§ 30 MRG); weitergehende Kündigungsrechte im Vertrag sind unwirksam. [2] Sitzt in einer Altbauwohnung ein langjähriger Mieter zu einem alten, richtwertgedeckelten Zins, lässt sich die Miete kaum anheben und die Wohnung nicht freibekommen — die aus der Angebotsmiete gerechnete Rendite überschätzt dann deutlich, was real erzielbar ist.

Und genau dieses Szenario ist überproportional ein Wiener Phänomen: Von allen Kaufinseraten, die ausdrücklich „vermietet“ erwähnen, entfallen 59 % auf Wien (744 von 1 259).

Was das für die Renditen hier bedeutet

Alle Mietrenditen auf Renditespiegel basieren auf inserierten Angebotsmieten frei verfügbarer Wohnungen — nicht auf bestehenden, womöglich gedeckelten Bestandverträgen. Für eine leerstehende oder neu vermietbare Wohnung ist das die richtige Bezugsgröße. Beim Kauf einer bereits vermieteten Wohnung mit Altvertrag kann die real erzielbare Rendite deutlich darunter liegen — ein Aufschlag für dieses Risiko gehört in jede Kalkulation. Mehr dazu in der Methodik.

Quellen

1. [1] oesterreich.gv.at — Befristung von Mietverträgen (Bundesministerium, offizielles Amtsportal).
2. [2] Mietrechtsgesetz (MRG), §§ 16, 29, 30 — RIS, Rechtsinformationssystem des Bundes.
3. [3] Arbeiterkammer Wien — Befristete Mietverhältnisse.
4. Datenbasis: Renditespiegel, 20 237 ausgewertete Mietinserate österreichweit, Stand 30.07.2026. Angebots-, keine Abschlusswerte.