ETF vs. Immobilie

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Immobilie oder ein ETF?

Das hängt vor allem an drei Stellschrauben: dem Kaufpreis im Verhältnis zur erzielbaren Miete, dem Kreditzins und deinem Grenzsteuersatz. Eine fremdfinanzierte Immobilie hebelt dein Eigenkapital, ein ETF nicht. Dafür trägst du bei der Immobilie Leerstand, Instandhaltung und Klumpenrisiko. Der Rechner stellt beide Wege mit demselben eingesetzten Eigenkapital gegenüber und versteuert beide am Ende.

Mit welchen Steuern rechnet der ETF-vs-Immobilie-Rechner?

Mieteinnahmen werden mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz nach dem österreichischen Einkommensteuertarif belastet, nach Abzug von AfA, Kilometergeld und laufenden Kosten. Bei der Abschreibung stehen die drei ohne Gutachten zulässigen Fälle zur Wahl: 1,5 % als gesetzlicher Regelsatz nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG, 2 % für Gebäude aus der Zeit vor 1915 nach EStR Rz 6444, und die beschleunigte AfA mit 4,5 % im ersten und 3 % im zweiten Jahr für Objekte, die ab 1. Juli 2020 angeschafft wurden. Für den ETF-Vergleich fallen 27,5 % Kapitalertragsteuer auf den Kursgewinn beim Verkauf an. Beim Kauf werden 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Grundbucheintragung über die Kaufnebenkosten berücksichtigt.

Woher kommen die vorausgefüllten Kauf- und Mietpreise?

Aus den Median-Angebotspreisen, die Renditespiegel täglich aus öffentlichen willhaben-Inseraten für jede PLZ, jeden Bezirk und jedes Bundesland berechnet. Es sind Angebotspreise, keine Abschlusspreise, und Bruttomieten inklusive Betriebskosten. Die Werte richten sich nach deiner Wohnfläche, weil kleine Wohnungen pro Quadratmeter deutlich teurer vermietet werden als große.

Mit welcher Wertsteigerung und welcher ETF-Rendite rechnet das Tool?

Voreingestellt sind 4,0 % Wertsteigerung pro Jahr und 6,6 % ETF-Rendite pro Jahr, beide über denselben Zeitraum von rund 25 Jahren gemessen. Die 4,0 % entsprechen dem Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank für Österreich, der von 100 Punkten im Jahr 2000 auf 266,9 Punkte im Jahr 2025 gestiegen ist. Die 6,6 % entsprechen der annualisierten Netto-Wertentwicklung des MSCI World Index in Euro seit Ende 2000. Beides ist ein Rückblick und keine Prognose, und beides lässt sich im Rechner ändern.

Welche Brutto-Mietrendite ist in Österreich realistisch?

Über die österreichischen Bezirke liegen die Brutto-Mietrenditen aus Angebotspreisen meist zwischen etwa 3 und 6 Prozent, mit den niedrigsten Werten in Wien und den westlichen Tourismusregionen und den höchsten in strukturschwächeren Bezirken. Die aktuellen Werte je Bezirk stehen auf den Bezirksseiten.