WISSEN · MIETRECHT & MIETPREISE
Mietspiegel Österreich, was Mieten pro Quadratmeter wirklich kosten
Wer nach einem „Mietspiegel“ für Österreich sucht, sucht etwas, das es hier nicht gibt. Anders als in Deutschland existiert kein amtliches Verzeichnis ortsüblicher Vergleichsmieten. Was es stattdessen gibt: einen gesetzlich gedeckelten Mietzins für einen Teil der Altbauwohnungen, und daneben einen freien Markt, in dem schlicht gilt, was verlangt wird.
Stand 05.08.2026 · Basis: 14 194 ausgewertete Mietinserate.
Angebotsmieten je Bundesland
Diese Tabelle zeigt, was aktuell tatsächlich verlangt wird: der Median der inserierten Bruttomieten pro Quadratmeter, je Bundesland, täglich neu erhoben.
| Bundesland | Miete €/m² | Kauf €/m² | Inserate |
|---|---|---|---|
| Wien | € 23,0 | € 6 795 | 3 546 |
| Tirol | € 21,4 | € 6 807 | 121 |
| Salzburg | € 19,4 | € 6 586 | 303 |
| Vorarlberg | € 18,7 | € 6 928 | 58 |
| Kärnten | € 14,6 | € 5 278 | 306 |
| Steiermark | € 13,3 | € 4 415 | 4 529 |
| Oberösterreich | € 12,4 | € 4 830 | 2 089 |
| Niederösterreich | € 12,3 | € 4 891 | 3 030 |
| Burgenland | € 11,4 | € 4 193 | 212 |
Wie diese Zahlen zu lesen sind
- Bruttomieten, also der im Inserat genannte Gesamtbetrag inklusive Betriebskosten (und, sofern ausgewiesen, Umsatzsteuer). Das ist nicht der Hauptmietzins.
- Angebotsmieten aus aktuell laufenden Inseraten , keine Bestandsmieten und keine Abschlusswerte. Was Bestandsmieter zahlen, liegt in der Regel deutlich darunter.
- Nur Wohnungen. Häuser laufen bei willhaben in einer eigenen Kategorie und sind hier nicht enthalten, ebenso wenig Gewerbeobjekte.
- Nur Inserate mit präziser Ortsangabe und plausibler Flächen- und Preisangabe.
- Ausgewiesen ist der Median der €/m²-Werte je Inserat. Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter deutlich mehr und prägen diesen Wert daher stärker, als es die durchschnittliche Gesamtmiete vermuten ließe.
Nicht vergleichbar mit Mietstatistiken von Statistik Austria oder Arbeiterkammer: Diese erfassen überwiegend Netto-Hauptmietzinse über den gesamten Bestand, inklusive langjähriger, richtwert- oder kategoriegeschützter Altverträge, und liegen deshalb systematisch niedriger. Beide Zahlen sind richtig; sie messen Unterschiedliches. Details in der Methodik.
Warum es keinen amtlichen Mietspiegel gibt
Der deutsche Mietspiegel ist ein behördlich erstelltes Verzeichnis ortsüblicher Vergleichsmieten, an dem sich Mieterhöhungen messen lassen müssen. Österreich hat diesen Weg nie eingeschlagen. Stattdessen regelt das Mietrechtsgesetz (MRG) die zulässige Miethöhe direkt, allerdings nur für einen Teil des Bestands. [1]
Das Ergebnis ist ein geteilter Markt: Für dieselbe Stadt kann es eine gesetzliche Obergrenze und daneben einen völlig freien Preis geben, je nachdem, wann das Haus gebaut und unter welchem Regime der Vertrag geschlossen wurde.
Die drei Mietzins-Regime
- 1. Richtwertmietzins (Altbau im Vollanwendungsbereich)
- Für Mietwohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem 8. Mai 1945 gilt im Vollanwendungsbereich des MRG ein je Bundesland festgelegter Richtwert als Ausgangsbasis. Zu- und Abschläge für Lage, Ausstattung und Zustand sind zulässig, wodurch der tatsächlich zulässige Zins deutlich vom Richtwert abweichen kann. Die Beträge werden regelmäßig valorisiert und amtlich kundgemacht. [2]
- 2. Kategoriemietzins (Altverträge)
- Für ältere Verträge gilt teilweise noch das Kategoriesystem, das die Wohnung nach Ausstattung in Kategorien einteilt. Diese Zinse liegen häufig weit unter dem heutigen Marktniveau, der Hauptgrund, warum eine gekaufte, bereits vermietete Altbauwohnung wirtschaftlich etwas völlig anderes sein kann als eine leere. [1]
- 3. Freier Mietzins (Neubau und Teilausnahmen)
- Für Neubauten, Eigentumswohnungen in vielen Konstellationen und diverse Ausnahmen gilt keine gesetzliche Obergrenze. Hier zählt allein, was am Markt durchsetzbar ist, und genau dafür sind inserierte Angebotsmieten wie die oben stehenden die belastbarste verfügbare Orientierung.
Was sich 2026 geändert hat
Mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz samt Mieten-Wertsicherungsgesetz wurde die Valorisierung gedeckelt: Richtwert- und Kategoriebeträge dürfen zum 1. April 2026 um höchstens ein Prozent und zum 1. April 2027 um höchstens zwei Prozent gegenüber der jeweils letzten Änderung steigen. [3] Für Bestandsmieter dämpft das die Erhöhungen; an der Zweiteilung des Marktes ändert es nichts.
Die exakten, aktuell gültigen Richtwertbeträge je Bundesland werden amtlich kundgemacht und ändern sich mit jeder Valorisierung. Wir geben sie hier bewusst nicht wieder, sondern verweisen auf die Primärquelle [2], eine veraltete Zahl wäre schlimmer als keine.
Was das für Käufer bedeutet
Wer eine Wohnung als Anlage kauft, rechnet mit einer Miete. Welche davon realistisch ist, hängt am Regime: Bei einer frei vermietbaren Neubauwohnung ist die Angebotsmiete die richtige Bezugsgröße. Bei einer Altbauwohnung im Vollanwendungsbereich, erst recht mit bestehendem Altvertrag, kann der rechtlich zulässige Zins deutlich darunter liegen. Genau deshalb weisen wir Renditen ausdrücklich als Brutto-Renditen auf Basis von Angebotsmieten aus und nicht als erzielbare Nettorendite.
Wie stark Befristungen dieses Bild zusätzlich verschieben, steht im Befristet-Report Wien. Die Renditen je Bezirk finden sich auf der Rendite-Karte, die Preisverläufe unter Preisentwicklung.
Häufige Fragen
- Gibt es in Österreich einen Mietspiegel?
- Nein. Einen amtlichen Mietspiegel im Sinne des deutschen § 558c BGB gibt es in Österreich nicht. Für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt stattdessen der gesetzliche Richtwertmietzins, der je Bundesland festgelegt und regelmäßig valorisiert wird. Außerhalb dieses Bereichs wird die Miete frei vereinbart, dort geben nur tatsächlich verlangte Angebotsmieten Orientierung.
- Was kostet Miete pro Quadratmeter in Österreich?
- Die inserierten Angebotsmieten reichen im Median von € 11,4 pro m² (Burgenland) bis € 23,0 pro m² (Wien), Stand 05.08.2026. Grundlage sind 14 194 ausgewertete Mietinserate.
- Was ist der Unterschied zwischen Richtwertmiete und Angebotsmiete?
- Der Richtwertmietzins ist eine gesetzliche Obergrenze für Altbauwohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG und wird je Bundesland festgelegt. Die Angebotsmiete ist der Betrag, der in einem konkreten Inserat tatsächlich verlangt wird, sie kann darunter, aber in nicht regulierten Segmenten auch deutlich darüber liegen.
Quellen
- [1] Mietrechtsgesetz (MRG) , RIS, Rechtsinformationssystem des Bundes.
- [2] Richtwertgesetz (RichtWG) , RIS. Enthält das System der je Bundesland festgelegten Richtwerte samt Valorisierung.
- [3] 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) inkl. Mieten-Wertsicherungsgesetz , WKO, Übersicht zur Deckelung der Valorisierung.
- Datenbasis: Renditespiegel, 14 194 ausgewertete Mietinserate, Stand 05.08.2026. Angebots-, keine Abschlusswerte.
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und welches Mietzins-Regime auf eine konkrete Wohnung anwendbar ist, hängt vom Einzelfall ab.